360Blog
Dve veoma različite kladionice na to šta će Beograd želeti u 2035.
Slučaj Beograd na vodi
- Najviše cene po m² u zemlji. Likvidnost: brzo se prodaje stranim kupcima i beogradskim iseljenicima.
- Kvalitet zgrada je konzistentan. HVAC, liftovi, portirnica, bliže zapadnoevropskom developmentu nego srpskom standardu.
- Rizik: izloženost koncentrisanom pipeline-u nove ponude. Svaka nova kula pritiska premiju na starije.
Slučaj Dorćol
- Skoro nema nove ponude. Ulice su izgrađene, plan retko menja, zaštita nasleđa ograničava rušenje.
- Zakupci su domaći, dugoročni, sa malim obrtom. Niži bruto prinos, ali skoro bez praznih meseci.
- Rizik: fond je star. Jedna loše održavana zgrada vuče dole ceo ulaz. Proverite zgradu, ne samo stan.
Očuvanje vrednosti, šta kaže 10 godina
Na bazi anonimizovanih transakcija 2014–2024: Dorćol raste postepeno, ~7% godišnje, sa malom volatilnošću. Beograd na vodi u usponima raste brže (premija na redak, nov proizvod), ali jače se povukao u padovima 2020. i 2022.
Šta da kupite?
Ako planirate da živite 5+ godina, lična preferencija lokacije jača je od tabele, nijedan izbor nije loš. Ako kupujete da očuvate kapital i izdajete domaćim stanarima, Dorćol je blaži profil volatilnosti. Ako želite likvidnu, međunarodno razumljivu imovinu, Beograd na vodi je čistija trgovina.
